Due diligence immobilière à Marbella.

Savoir exactement ce que vous achetez avant d’engager le moindre euro.

Un bien peut porter une charge invisible, une extension sans permis ou une dette qui passe au nouveau propriétaire. La due diligence la détecte avant la signature, quand il est encore possible de négocier ou de renoncer sans frais.

Ce que nous vérifions

Nous demandons et lisons les documents nous-mêmes, sans nous fier à ce que remet le vendeur. À Marbella, ce qui compte n’est pas seulement de savoir qui est le propriétaire : c’est de savoir si ce qui a été construit correspond à ce qui est inscrit et à ce que la mairie autorise.

Registre foncier (Registro de la Propiedad) : titre, hypothèques, saisies, servitudes et mentions ; concordance entre le bien tel qu’il est inscrit et la réalité physique.
Cadastre : surface, limites et cohérence avec le registre.
Situation urbanistique : permis de construire et d’occupation, procédures de discipline urbanistique, zones protégées et classification du sol dans le plan d’urbanisme de Marbella.
Copropriété : certificat de dettes, appels de fonds approuvés, statuts et restrictions (par exemple, sur la location touristique).
Dettes qui suivent le bien : taxe foncière (IBI), taxes locales et fournitures ; et, pour le neuf, la solvabilité du promoteur et les garanties des versements anticipés.
Contrats en cours : baux, options d’achat et droits de préemption.

Pourquoi cela compte davantage à Marbella

Marbella a une histoire urbanistique singulière : son plan général d’urbanisme de 2010 a été annulé par le Tribunal suprême en 2015 et la ville est revenue à son plan de 1986. Des milliers de logements se sont retrouvés dans des situations qu’il faut comprendre avant d’acheter : non conformes au plan d’urbanisme (fuera de ordenación), « assimilés » à cette situation, en attente de régularisation. Ce n’est pas une raison pour ne pas acheter ; c’est une raison pour savoir ce que vous achetez, et à quel prix.

Le rapport

Le résultat est un rapport écrit, en anglais ou en espagnol, qui indique ce que nous avons vérifié, ce que nous avons trouvé et ce que nous recommandons : acheter, acheter sous conditions (prix, retenue, délai pour remédier) ou ne pas acheter. Tout ce que nous relevons est reporté dans le compromis avec arrhes (contrato de arras) sous forme de condition, afin que cela ne reste pas une simple conversation.

Pour les vendeurs

Une due diligence du vendeur — avant la mise en vente du bien — évite qu’un acquéreur ne découvre un problème deux jours avant la signature et ne s’en serve pour renégocier. Nous mettons les documents en ordre, régularisons ce qui peut l’être et préparons le bien pour une vente nette.

Questions fréquentes

Ce que nos clients nous demandent.

Combien de temps dure une due diligence ?

Pour un logement, une à deux semaines à compter du moment où nous disposons de la référence cadastrale et des coordonnées du vendeur. Pour un terrain, un immeuble ou un actif de rendement, cela dépend de la documentation et de la situation urbanistique.

Qu’est-ce qu’un logement « assimilé hors plan d’urbanisme » (AFO) ?

Une construction édifiée sans permis, ou en violation de celui-ci, à l’encontre de laquelle un ordre de démolition n’est plus possible en raison du temps écoulé. Elle peut être inscrite et vendue, mais avec des limitations, par exemple pour l’agrandir ou pour certains raccordements. Il faut le savoir avant de payer le prix d’un logement pleinement légal.

La nota simple suffit-elle ?

Non. La nota simple (l’extrait du registre foncier) indique qui est le propriétaire et quelles charges figurent au registre ; elle ne dit pas si les travaux ont été autorisés, si la copropriété réclame un appel de fonds, ni si ce qui a été construit correspond à ce qui est inscrit.

Réalisez-vous des due diligence sur des terrains et des promotions ?

Oui : titre, classification et qualification du sol, droits à bâtir, charges d’urbanisme, conventions et état des instruments de planification. C’est le fondement de tout investissement de promotion sur la Costa del Sol.

Les délais et les taux cités sont ceux en vigueur en 2026 et sont confirmés pour chaque dossier.

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La Costa del Sol va vite.

Avoir le bon avocat à ses côtés avant de signer quoi que ce soit fait toute la différence. Contactez-nous et nous en parlerons.

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