Due diligence van vastgoed in Marbella.

Weet precies wat u koopt, voordat u ook maar één euro vastlegt.

Een woning kan een last dragen die u niet ziet, een uitbreiding zonder vergunning of een schuld die overgaat op de nieuwe eigenaar. De due diligence brengt dat vóór de ondertekening aan het licht, wanneer u nog kunt onderhandelen of kosteloos van de koop kunt afzien.

Wat wij controleren

Wij vragen de documenten zelf op en lezen ze zelf, in plaats van af te gaan op wat de verkoper overhandigt. In Marbella gaat het niet alleen om wie de eigenaar is: het gaat erom of wat er gebouwd is overeenkomt met wat is ingeschreven en met wat de gemeente toestaat.

Eigendomsregister (Registro de la Propiedad): eigendom, hypotheken, beslagen, erfdienstbaarheden en aantekeningen; of het ingeschreven perceel overeenkomt met de werkelijke situatie.
Kadaster (Catastro): oppervlakte, grenzen en overeenstemming met het eigendomsregister.
Planologische situatie: bouw- en bewoningsvergunningen, handhavingsdossiers, beschermde gebieden en de classificatie van de grond volgens de planologische regels van Marbella.
Vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios): schuldverklaring, goedgekeurde extra bijdragen, statuten en beperkingen (bijvoorbeeld voor vakantieverhuur).
Schulden die met het vastgoed meegaan: IBI, gemeentelijke heffingen en nutsvoorzieningen; en bij nieuwbouw de solvabiliteit van de ontwikkelaar en de garanties voor de aanbetalingen.
Bestaande contracten: huurovereenkomsten, koopopties en voorkeursrechten.

Waarom het in Marbella zwaarder weegt

Marbella heeft een bijzondere planologische geschiedenis: het algemeen bestemmingsplan van 2010 werd in 2015 door het Spaanse Hooggerechtshof vernietigd en de stad viel terug op het plan van 1986. Duizenden woningen kwamen daardoor in situaties terecht die u moet begrijpen voordat u koopt: buiten de planologische regeling (fuera de ordenación), daarmee gelijkgesteld, of in afwachting van regularisatie. Dat is geen reden om niet te kopen; het is een reden om te weten wat u koopt en tegen welke prijs.

Het rapport

Het resultaat is een schriftelijk rapport, in het Engels of het Spaans, waarin staat wat wij hebben gecontroleerd, wat wij hebben gevonden en wat wij aanbevelen: kopen, kopen onder voorwaarden (prijs, inhouding, termijn om te herstellen) of niet kopen. Wat wij vinden, wordt als voorwaarde in het aanbetalingscontract opgenomen, zodat het niet bij een gesprek blijft.

Voor verkopers

Een due diligence aan verkoperszijde — voordat het vastgoed op de markt komt — voorkomt dat een koper twee dagen voor de overdracht een probleem ontdekt en dat gebruikt om opnieuw te onderhandelen. Wij brengen de documentatie op orde, regulariseren wat te regulariseren valt en maken het vastgoed klaar voor een schone verkoop.

Veelgestelde vragen

Wat cliënten ons vragen.

Hoe lang duurt een due diligence?

Voor een woning één tot twee weken vanaf het moment dat wij de kadastrale referentie en de gegevens van de verkoper hebben. Voor grond, gebouwen of renderend vastgoed hangt het af van de documentatie en de planologische situatie.

Wat is een woning “gelijkgesteld met buiten de planologische regeling” (AFO)?

Een bouwwerk dat zonder of in strijd met een vergunning is opgetrokken, waartegen door het verstrijken van de tijd geen sloopbevel meer mogelijk is. Het kan worden ingeschreven en verkocht, maar met beperkingen, bijvoorbeeld voor uitbreidingen of bepaalde nutsaansluitingen. Dat moet u weten voordat u de prijs van een volledig legale woning betaalt.

Is de nota simple voldoende?

Nee. De nota simple (het uittreksel uit het eigendomsregister) vermeldt wie de eigenaar is en welke lasten in het register staan; zij zegt niet of de bouwwerken vergund zijn, of de vereniging van eigenaars een extra bijdrage vordert, of dat wat gebouwd is overeenkomt met wat is ingeschreven.

Doet u ook due diligence van grond en projectontwikkelingen?

Ja: eigendom, classificatie en bestemming van de grond, bouwrechten, planologische lasten, overeenkomsten en de stand van de planologische instrumenten. Het is de basis van elke ontwikkelingsinvestering aan de Costa del Sol.

De genoemde termijnen en tarieven zijn die van 2026 en worden per zaak bevestigd.

Zie ook

Andere diensten.

Denkt u aan een woning in Marbella?

Aan de Costa del Sol gaat het snel.

De juiste juridische partner hebben voordat u iets tekent, maakt het verschil. Neem contact op, dan bespreken wij het samen.

Neem contact op